河南表示要取消和调整房地产过热时期妨碍消费释放的限制性政策，房地产相关政策暖意持续。预计未来高能级城市四限的适度宽松、房贷利率的持续下调、购房补贴契税减免等政策仍然可期，需求侧的宽松将支撑2023年市场销售复苏。国家发改委表示，2023年把恢复和扩大消费摆在优先位置， 支持住房改善等消费。专家：2023年可能比较利好房地产业究竟是怎么一回事，跟随小编一起看看吧。
【短线驱动】
河南表示要取消和调整房地产过热时期妨碍消费释放的限制性政策，房地产相关政策暖意持续。
【核心逻辑】
1、未来需求侧支持力度或将持续加大，支撑市场逐步复苏
2022年11月份以来，行业供给侧政策持续出台，预计未来政策将集中在需求侧，继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策后，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍，12月中下旬佛山、东莞全面放开限购，郑州出台十二条政策涉及调整限购区域放松等。
预计未来高能级城市四限的适度宽松、房贷利率的持续下调、购房补贴契税减免等政策仍然可期，需求侧的宽松将支撑2023年市场销售复苏。综合考虑近期密集出台的政策落地仍需时间、市场预期和信心不足具备惯性，预计销售未来几个月继续磨底，磨底期或最早将在 2023 年二季度结束。
2、中长期看，房地产市场需求依然稳定
综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间，房地产销售不会出现大幅下降，房地产开发仍有巨量的市场空间，未来很长一段时间依旧是支柱产业，将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。
依据测算，预计2022年我国每年新增城镇居住需求约12.6亿平方米，2030年需求为12亿平方米。中长期房地产市场需求稳定，行业仍能维持12亿平的销售规模中枢。
3、供给侧调整推动行业格局优化
2022 年末头部房企销售出现企稳迹象，民企、央国企销售热度分化加剧，民企供给侧大幅缩量，龙头房企表现欠佳但仍优于行业平均水平。
未来房地产市场或将不再“唯规模论”，继续扩张规模的将主要是龙头央国企及个别优质民企；注重区域深耕和产品品质的房企将行稳致远，而大部分民企缩表存活后将成为区域型房企。
【趋势研判】
继11月针对房地产企业融资端的利好政策频出后，房地产行业支柱地位被频频提及。尽管目前地产基本面尚未反转，但随着稳地产支持政策的不断出台，政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束，共同带来地产贝塔行情。
【投资机会】
从估值看，板块2023年动态PE为7.4倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高20.6%，比2021年估值水平（10.2倍动态PE）低27.2%，估值仍有较大修复空间。
预计未来需求侧将有大力度政策支持行业复苏，2H21以来持续积极拿地的房企销售复苏更强劲。建议关注两条主线：1）布局优质重点城市、主打改善产品的房企；2）稳健的头部央国企。
【相关标的】
1）优质房企：绿城中国（H）、建发国际集团（H）、滨江集团；
2）央国企：中国海外发展（H）、招商蛇口。
【研报来自】
国金证券杜昊旻《房地产行业点评：百强房企销售探底，期待2023市场复苏-230103》
东吴证券房诚琦等《2023年房地产行业投资策略：曙光金海近，晴雪玉峰高-221230》
德邦证券金文曦等《2023年房地产开发投资策略：三支箭齐心协力，保交楼任重道远-230103》
板块跟踪（市场热度57℃/100℃）强势股三湘印象、中南建设、新华联、数源科技、新城控股、豪美新材、帝欧家居、亚士创能、蒙娜丽莎、兔宝宝、安妮股份、凯恩股份、岳阳林纸、佳力图、二六三、中装建设板块/主题细分配置核心逻辑参考标的农业种业10%中央农村工作会议指明2023年“三农”工作的大方向，即全面推进乡村振兴，加快实现农业强国。会议整体延续二十大与中央经济工作会议的定调，保障粮食和重点农产品供应被赋予“头等大事”的地位。要抓住耕地和种子两个要害，把种业振兴行动切实抓出成效，把当家品种牢牢攥在自己手里。荃银高科、中农联合、浙农股份、敦煌种业、隆平高科、丰乐种业、大北农、登海种业、禾嘉股份、中水渔业、新赛股份、通威股份、北大荒、新中基、隆平高科、顺鑫农业“新农村”建设10%《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》核心目标是实现“新四化”，即新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化。“新四化”里，与农业农村相关占大半，城镇化和农业现代化，都是要大力释放农村消费潜能，甚至还会把未来优势资源往农村转移。辉隆股份、中农联合、天鹅股份、浙农股份、荣华实业、正虹科技、新农开发、亚盛集团、医药新冠防治10%早期证据表明，XBB.1.5变异株感染除发热、咽痛、全身疼痛、流涕外，还会出现恶心、呕吐、腹泻等胃肠道症状。蒙脱石散作为消化科用来治疗腹泻的药物，在新年第一天冲上热搜。中期看，自1月8日起，我国入境限制全面取消，海外新毒株传播风险升温，新冠防治领域（中药、特效药、药店等）需求具备持续力。国家药监局批准布洛芬混悬液等12个新冠病毒感染对症治疗药物上市贝瑞基因、万孚生物、赛升药业、国际医学、西陇科学、美康生物、阳普医疗、新天药业、安科生物、海特生物、博晖创新、华大基因、达安基因、冠昊生物、迪瑞医疗、凯普生物、诚意药业、润达医疗数字经济数字基建10%《“十四五”扩大内需战略实施方案》中将新型基础设施建设视作“数字经济发展根基”。涉及5G、人工智能、大数据、车联网等。浙文互联、壹网壹创、华扬联众、数字认证、旗天科技、神思电子、德生科技、金财互联、数字政通、楚天龙、智度股份、御银股份地产后周期板块10%房地产业政策支持“推动行业并购重组”，融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企充分受益。国家发改委表示，2023年把恢复和扩大消费摆在优先位置， 支持住房改善等消费。政策支持“住房改善”，消费建材、家居、家具、家电等后周期板块需求有望触底回升。集泰股份、东方雨虹、森特股份、华新水泥、菲林格尔、德尔未来、慕思股份、大亚圣象、康欣新材、顾家家居、中源家居、江山欧派、海信视像、九阳股份、浙江美大、彩虹集团 、澳柯玛医疗医疗设备10%国务院联防联控机制加快推进医疗资源准备工作。据测算，政策目标下，国内需新增4.7万张ICU床位，提升数量巨大。伴随“沉默性缺氧”问题而受到大众广泛关注的血氧仪，面临缺货。相关医疗设备，如呼吸机、监护仪、输液泵、除颤仪和便携式彩超等将迎来新一轮采购高峰期。迈瑞医疗、开立医疗、诺唯赞、华大智造、联影医疗、理邦仪器、澳华内镜、理邦仪器、尚荣医疗、泰格医药、药明康德汽车新能源车10%中央经济工作会议要求，着力扩大国内需求。多渠道增加城乡居民收入，支持新能源汽车等消费。银保监会强调，继续发挥金融资金在汽车等大宗消费方面的重点支持作用。国家发改委表示，2023年把恢复和扩大消费摆在优先位置，支持新能源汽车等消费科达制造、盛新锂能、恩捷股份、星源材质、天赐材料、比亚迪、赣锋锂业、长城汽车、广汽集团、长安汽车、拓普集团、中鼎股份消费白酒10%2023年春节较早，目前进入旺季备货期，需关注渠道回款情况、库存压力及价盘变化；长期需要关注政策波动下的消费修复节奏，一季度或在报表端存在部分压力。行业复苏可能从Q2开始。酒鬼酒、金徽酒、金种子酒、今世缘、舍得酒业、古井贡酒、顺鑫农业、泸州老窖、水井坊、口子窖、山西汾酒、迎驾贡酒、五粮液影视院线10%疫情防控优化，带动电影市场需求端进一步复苏，如《阿凡达2》总票房已突破11亿元。随着重点影片相继定档元旦、春节，且头部企业电影项目储备较为充足，供给端持续优化。金逸影视、唐德影视、幸福蓝海、华策影视、中广天择、欢瑞世纪、上海电影、横店影视、北京文化、华谊兄弟、万达电影、光线传媒、浙文影业、慈文传媒医美10%目前国内医美行业仍处于发展初期，新材料借助差异化功效教育消费者，有望创造新需求。此外，政策大力支持生物医药材料行业发展，为供给创造需求提供沃土。麦迪科技、三星医疗、益佰制药、国药现代、南京医药、步长制药、复星医药、济民医疗、景峰医药商业百货10%受益元旦春节等节假日来临及部分地区消费券发放对消费的提振作用，零售板块整体表现仍然相对向好。从细分赛道角度，黄金珠宝、酒类连锁等消费需求提升的可选品赛道潜力较大。苏宁易购、居然之家、永辉超市、中兴商业、中百集团、华联股份、山东黄金、中国黄金、周大福、周大生、潮宏基军工军工装备10%美国、北约继续“鼓动”增加对乌军援，俄“不接受”乌克兰版“和平协议”美再次对台军售，TW政策法将持续恶化台海局势；金正恩表示，朝鲜将在最短时间内发射军事侦察卫星，将大量增加核武器保有量，还将开发新型洲际弹道导弹系统，对抗以美国为首制造的对朝威胁。中航电子、宏达新材、航天通信、航天动力、四创电子、中国卫星、航天长峰、高斯贝尔、中船防务、凯龙股份、光威复材、邦彦技术
注：本表针对市场行情，主观筛选未来中短期适合关注的板块，通过“配置计划”展现我们对板块配置价值程度的预判，通过“市场热度”反应我们对当下市场趋势的思考。本表不对资金仓位配置进行指导。
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专家：2023年可能比较利好房地产业相关阅读：
朱宁：未来可能出现很多鹤岗、白银一样的极端情况，几万块钱买一套房子
金融界1月4日消息 新时代财富研究院首席经济学家朱宁先生近日出席恒天家办论坛发表对房地产观点表示，国内房地产市场，过去10年是中国经济极其重点的一部分，也给我们中国居民创造了上万亿的财富。然而最近两年，房地产市场发生了非常惊人的反转。“房住不炒”政策的持续，三条红线划定，国内很多城市的房价不但没有上涨，反而进入了下跌趋势。很多房地产企业，包括头部房地产企业，都在面对严重的流动性冲击，甚至出现了各位非常担心的叫做“保交楼”行动。
而在美国，情况可能正好相反。朱宁提到，在整个美元资产类别里面，房地产可能是表现最好的资产之一，在一些核心的城市表现非常好。以至于美联储加息一方面是在控制通货膨胀，另一方面也是为了控制房地产炒作和投机的趋势。如今随着利率快速攀升，美国房地产市场的炒作情绪也在快速退潮。在很多核心市场，包括旧金山、纽约、芝加哥，城市房价已经开始明显回落。
在朱宁看来，对西方国家的房地产投资，最好的日子可能已经历去。2023年它的投资和投机价值都在明显缩水。相反对于我们国内来说，由于房地产政策转向，2023年可能是相对比较利好房地产行业的一年。
但是基于我们国内的现状，很多家庭对房地产资产实际上已经超配了。所以对于房地产投资，相对于再买一套房子来说，可能更好的方式是购买房地产开发商的股票和债券。
总体看来南方楼市的表现要好于北方楼市。那些人口持续流入的城市，房地产市场相对还有一定支撑，而那些相对人口流出的、没有许多就业机会的城市，可能楼市会进入比较长期的调整和下跌的趋势。
从城市的角度看，靠近京津冀、靠近长三角、靠近珠三角、靠近成渝、靠近中部经济带的这几个大的城市群，经济更有活力，可以吸引许多的人群，楼市会相对表现更好一些。而相对比较偏远的地区，比如东北、西北、西南地区，尤其是人口持续流出的地区，未来可能会出现很多像是鹤岗、白银一样的极端情况。不是几万块钱买一平米房子，而是几万块钱买一套房子。
本文源自金融界
